中国社科院：明年楼市有望延续平稳，商品房价可能同比降5%

由中国社会科学院财经战略研究院推出的《中国住房发展报告（2020-2021）》于12月21日发布，报告预测2021年中国楼市总体有望延续平稳，全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高。

报告指出，过去一年住房市场经历了先降后升的V型变化。全国住房价格增幅经历了下降、回升和企稳的过程，截至2020年11月，房价平均水平突破万元大关，全国房价平均为10071元/平方米，同比增长7.9%。同时，住房销量创造了新高，住房开发量增速有升有降。不过，从空间上看，总体房价降温明显，房价上涨城市数量和上涨速度低于去年同期。其中一线城市房价水平大幅领先其它层级城市，一、二线城市二手房价格增速先缓慢下降再微幅上升，三线四线城市二手房价格增速有所回落。其次，房价水平区域差异大，东部地区领先，中西部地区并进，东北地区垫底。城市群房价增速总体放缓，中心城市增速有所收窄。

对于未来展望，报告显示，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，预计2021年房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。

报告显示，2021年中国楼市总体有望延续平稳。从总体上看，预计2021全年商品住房价格同比增幅可能会下降维持在5%左右，商品住房销售面积同比增幅可能将保持正增长并再创历史新高，房地产开发投资同比增速也将会有所下降，持续保持在7%左右。从时间上看，2021年上半年将保持恢复性增长，各月同比增幅将从2-4月份的剧增，到4-6月高增，再到6月以后正常增长，年稳季变的态势仍将持续。从空间上看，中心城市、都市圈和城市群复苏较好甚至出现过热，其他城市复苏较慢，部分城市甚至陷入衰退，分化可能有所扩大。从风险上看，市场风险有望进一步下降，但仍存在大起大落的风险。

报告认为，“十四五”时期住房拐点来临和结构性潜力强劲。从总体上看，长时期住房市场总体过剩，结构性过剩将较为严重，但结构性潜力仍然存在。从时间上看，原来预估的在2025年出现住房绝对拐点即住房销售额绝对量下降可能会提前。虽然总量可能下降，但是基数较大，住房需求、供给和投资的总量仍然较大。从家庭类型看，虽然中上收入家庭住房可能已经出现过剩，但中低收入群体的住房需求，尤其是保障性住房需求要弥补的缺口还很大。从空间类型上看，存在四类机会区域：一是人口集中流入的地区还存在住房短缺，大都市圈和城市群的次中心、周边大中小城市和小城镇；二是人口众多、经济发达的二线城市及周边区域城市；三是人口众多、经济发展快速和快速交通沿线的中西部三四线城市；四是拥有独特的环境、文化、旅游、休闲与养老资源的城市。但同时，存在四类风险区域：城市群以外的收缩型城市和城镇、资源枯竭城市、欠发达的四五线及以下城镇、边境偏远城市。从物业类型看，中国房地产发展将从数量转向质量发展：智能、绿色、多功能、品牌化趋势和特征将越来越明显。从风险上看，一些城市的房价过高和另一些城市空置率过高并存，住房市场的结构性矛盾依然存在。

报告建议，建立体系化和定量化的政策基准以强化精确、有效调控。建议在一些热点城市和炒房屡禁不止的城市率先加快试点开征，争取在“十四五”期间开征房地产税。坚持“立法先行，加快立法”、“充分授权，地方主责”、“逐步推进，水到渠成”的总体思路，以仅对新交易或者过户（包括赠与和继承）的非经营性住房家庭开征房地产税制度，而对拥有存量房但暂不进行交易和过户的住房家庭暂不征收房地产税的总体方案，并根据一定税率、税基、起征点开征房地产税。同时，启动实施“租售结合”的“新市民安居工程”。完善保障性租购住房的保障机制并探索建立以住房公积金为主体的政策性住房金融体系。