热点城市“打新潮”能否降温？

“吃完午饭，一看新闻，固定资产少了200万元。”2月8日，深圳业主的一句话被广泛引用。当天，深圳住建局宣布正式建立二手房成交参考价格发布机制，并以住宅小区为区域网格单元，细化到深圳市3595个住宅小区。此举被视为汹涌的楼市“打新潮”下，官方引导市场理性交易的调控新举措。

从北京三部门约谈自媒体大V，到上海执行新房摇号“积分制”，再到如今深圳发布二手房成交参考价格，2021年开年，一、二线热点城市的楼市调控正持续加码。

深圳二手房平台清空房源挂牌价

“太古城北，暂无报价。”“华润城润府一期，暂无报价。”“万科城市花园，暂无报价。”点开链家深圳二手房网，购房人在房源报价栏看到的全是空白。有经纪人说，超过参考价的房源不能对外展示，他们正在一套套关闭这些房源的价格信息。

经纪人口中的“参考价”，是2月8日深圳建立的新制度——二手房成交参考价格发布机制。按照深圳市住建局的介绍，二手房成交参考价格是深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成的全市住宅小区二手住房成交参考价格，目的是引导市场理性交易和房地产经纪机构合理发布挂牌价格，引导商业银行合理发放二手住房贷款，稳定市场预期。

二手房成交参考价未来如何运行？深圳市住建局尚未透露，但2月9日，记者发现，包括链家、中原、贝壳找房等多个平台均已清空二手房房源报价。

引导价格预期降低购房杠杆

“卖价可以不往高了挂，但业主打折卖是不可能的。” 3595个住宅小区的价格公布后，多数业内人士都指出，官方给出的参考价比市场实际成交价格要低，尤其是热点小区指导价普遍相当于市场价的7折。以“网红”小区华润城润府为例，该小区一期、二期、三期的成交参考价均是13.2万元/平方米，而链家网上此前的业主挂牌均价都在18万元/平方米上下。

“深圳楼市去年出现的一个显著问题就是一、二手房价格倒挂。”深圳市经济学会副会长邓志旺指出，此前深圳的调控政策大部分是针对新房，这次针对二手房做了一个指导价，有利于整个市场形成一个稳定的预期。

记者注意到，如果拿华润城润府三期13.2万元/平方米的参考价与华润城润府四期新盘开盘时13万元/平方米的均价相比，价差已几乎可以忽略不计。

多位专家也指出，二手房成交参考价格发布机制更重要的深意是，未来可能会引导商业银行参考成交参考价来合理发放二手住房贷款，降低购房杠杆，当买房人需要支付更多首付时，房屋成交量也就会趋于降温。

2020年下半年，深圳楼市的确很热。这种热度，除了表现在汹涌的“打新潮”外，二手房市场也是量价齐升。根据深圳市房地产中介协会统计的网签数据，2020年全年深圳二手房网签（含自助）120295套，与2019年相比高出17.3%。如剔除自助网签的部分，2020年网签量更是创下自2016年有统计数据以来的新高。

落实“房住不炒”政策打“补丁”

2021年刚开始，楼市就踩了急刹车，加码调控政策的可不止深圳。

1月27日，杭州发布调控升级新政，提高限购门槛，明确落户杭州未满5年的家庭限购1套住房。

2月3日，北京市住建委、市网信办、北京银保监局三部门对5家自媒体进行集中约谈，要求其在推出涉及房地产市场文章时，不得背离“房住不炒”定位，不得通过各种方式制造购房恐慌情绪，不得臆测调控政策走向或趋势等。

2月6日，上海也正式执行新房摇号“积分制”，首批开盘的3个新房项目全部采用积分排序，优先满足“无房家庭”自住购房需求。

“开年多城市释放楼市调控加码信号，主要原因在于区域楼市升温明显，引导了市场偏热的预期。”在诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱看来，调控收紧主要是结合市场情况落实“房住不炒”，方向上也延续了以往填补政策漏洞、加强限购限售和保障无房家庭购房的模式，根本目的在于抑制投机，“预计后续仍有城市跟进调控升级，哪些城市的市场热度高以及房价涨幅明显就会出现政策收紧”。