潘石屹谈长租公寓爆雷：一场两类人参与的房地产行业庞氏骗局

潘石屹

1月8日，SOHO中国创始人潘石屹在公司租赁表彰会的线上会议中谈及了长租公寓的爆雷。

潘石屹说自己曾经在5年前就调研过长租公寓行业，他当时得出了不碰长租公寓的结论。而且当时还有个结论是：

要做长租公寓这类人啊，有两类人，一类是骗子，一类是傻子。骗子呢，就是没有想到长远的发展，骗到一笔钱就行了。傻子呢，就是账没算明白，就进去了。公寓的回报率在中国的话，大概只有1%，办公楼的出租回报率超过3%，银行的贷款利率至少是4%-5%。如果把银行的钱拿过来，再租了房子，建了房子往外租，想靠租金覆盖你的成本，根本就没把账算明白。

实际上这个长租公寓的爆雷啊，就是庞氏骗局的一个变种。就是庞氏骗局在房地产里的一个体现。

潘石屹的这个结论不可谓不犀利，也表明他对长租公寓这个行业的了解，提前预判了这个生意模式的不可持续性。

2020年有不少长租公寓发生爆雷，数量多达几十家。其中影响较大的就是蛋壳公寓了，作为一家美股上市公司，蛋壳在上市不满一年就出现了问题，不少年轻人第一次租房就遇到了这种尴尬的困境，让人唏嘘不已。

不过目前长租公寓市场仍然有几个玩家，比如从链家独立出来的自如，还有万科推出的万科泊寓、龙湖集团推出的“冠寓”等。

对于长租公寓的发展，其实万科现在的掌舵人郁亮曾多次表态，2018年他曾说：

长租公寓现在看起来要赚很多钱很难，甚至说长租公寓就不应该赚钱。因为商品房不能解决住有所居的问题才会有长租公寓的出现。如果赚钱，希望赚的是一个长钱和稳定的钱，现在国家从多个方面，如贷款利息、Reits、税务方面等等，包括租售同权多个方面都在给予支持，都在加以缓解和解决。指望长租公寓赚大钱是不现实的。

2019年当长租公寓行业出现爆雷的案例时，郁亮也曾回应万科泊寓的发展情况：

好在万科有钱，所以泊寓不会暴雷，长租公寓挣不了大钱，有稳定的收益就很不错了。

就在今年1月3日，万科A也在网上公开回应长租公寓的问题：

2020年最后一天，经济观察报曾发表过一篇题为《郁亮：PB在冬季》的文章（目前该文章已经被删除），其中郁亮曾提到一个细节：

之前有银行要给我们专项贷、租赁贷，我拒绝了，银行就反问说：“这么便宜的钱，为什么不要？”我说，这笔钱，光利息我都付不了，除非我挪作他用。但我挪用了，又被你收拾进去了。我胆小，没敢要。

从这些情况来看，潘石屹的调研结果也没有错，长租公寓的盈利能力确实非常低，甚至低到了无法填补银行贷款利息的地步。这里一方面要佩服潘石屹和郁亮的理性，也要为那些做长租公寓的互联网创业团队捏一把汗。

从CEO来信君个人的租房体验来看，长租公寓的装修更好，并且平台一般拥有统一品牌，数字化管理水平也比传统的中介更高，更适合收入中等以上的年轻人租住。而且相对于黑中介来说，长租公寓公司确实要好很多，至少很少会出现扣押金的状况。

当然长租公寓这两年也曝出了不少问题，比如室内空气污染问题，还有租金贷的问题，确实也有让人失望的一面。

期待长租公寓能成为在大城市打拼的年轻人的一种更好选择，而不是被套牢的平台。